雄安新区，千年大计

雄安新区千年大计，完美具备强主题三要素.

雄安新区战略意义：是京津冀协同发展进程中最具战略高度的一步；政治经济意义比肩深圳特区、浦东新区，有自身独特的历史使命；成立规格高于一般意义上的国家级新区。雄安主题完美具备强主题三要素：“千年大计”自上而下推动明确、行业想象空间大、后续政策或事件催化依然密集。市场已经广泛讨论雄安新区重要意义，但对新都建设国际经验研究不足，而且缺乏主题投资方法论层面的研究。

借鉴国外新都设立经验，预判雄安新区建设发展路径.

雄安新区的战略高度毋庸置疑，其未来的建设发展路径在国内或许难有前例可相提并论，我们建议借鉴国外新都建立经验来窥之一二。国外新都建立的模式主要有两种，一种是直接选址兴建政府行政中心，如马来西亚布城、韩国世宗。另一种是围绕首都经济圈跨行政区协调资源定向发展，如东京首都圈等。从马来西亚布城、韩国世宗、东京首都圈的建立经验来看，首都人口密度越高、政治体制执行力越强、新城行政级别越高，则新城的投资力度会越大、建设进程越快、建成后吸引人口流入的成功率越高。

我们预判，雄安新区投资规模将达万亿，在政府强执行力推动下将更快完成规划建设，建成后城市发展将分三步走。先保障行政功能建立，再完善核心功能和配套居住区、引导高新产业进入，最后扩大发展。

雄安新区坐拥地利人和，世界级都市圈呼之欲出.

雄安新区处于京津冀核心地区，与北京、天津几乎构成等边三角形。雄安新区拥有“地利”的先天条件。

 北京是单中心的城市规划，“另起炉灶”可解决拥堵

雄安地处河北腹地，僵尸河北推进京津冀一体化的核心区域

相比国际可比经验，雄安新区还占尽“人和”的后天条件。雄安新区初期主要是北京非首都功能的承接，中国政府行政效率高，政策延续性强，并且基建效率极高，因此初期推进会远远快于可比的国际经验。

同时由于雄安新区初期承担的是疏解北京非首都功能的职能，是存量转移，因此不会出现“无人进驻”、“空城”的尴尬境地；而且，推进的方式将更加依赖行政命令，这一点区别于浦东、深圳，以及后来的天津滨海新区等，它们需要吸引新的进驻方，运作方式更加市场化，新城建设效果存在更大的不确定性，短期见效也更难。

从房地产行业施工面积这一指标来看，浦东新区建设的最初5-6年时间里，有一波非常明显的建设高峰期，第二波建设高峰期是2008年之后；深圳市辖区的建设构成看起来更为平稳。

我们预计，由北京进驻雄安的机构将包括央企、以中关村为代表的IT产业、部分大学和科研院所（包括中科院、社科院一部分）。在这里，我们仅仅考虑央企。

根据2015年央企总部人数情况，央企总部人数超过3万，这些人口将大部分处于北京，并且将进驻雄安；他们对应3万个消费能力较强的家庭，总人口超过10万。并且，学校、医院、商业等一系列配套，又会带来大量的人口增量。

雄安新区承接北京非首都职能，带有一定的“迁都”性质；央企、科研院所、学校和一部分产业（如IT）组织机构庞大，足以支撑起雄安初期的发展。

总之，雄安新区政策推进力度大、定位高，初期入驻机构和人员可以通过高效的行政命令手段实现，新区建设具备更高的可行性；随着相关政策和规划的明确，新区发展路线图将变得清晰可见，一流国家级新区呼之欲出。

雄安远期投资规模可达3万亿，正式施工前会有较长的规划期.

根据国内的可比经验（包括前海合作区、前海桂湾、深圳东进计划和贵安新区），我们估算雄安新区初期和中期投资强度为60亿元/平方公里，远期15亿元/平方公里，基建相关投资规模在初期/中期/远期将达到6000亿元、1.2万亿元和3万亿元，对应的年限分别为3年/5-8年/10-20年。国外经验表明正式施工前会有2-4年左右的规划期，而雄安新区定位“千年大计”，政府要求优先保证规划尽善尽美，我们预计正式施工期会有相比国内新区较长的规划期（2年）。

可比主题类比：雄安主题更胜一筹

我们选择上海自贸区（2013）、京津冀一体化（2014）、新疆振兴（2017）主题作为可比主题。

从主题投资环境看，近期以新疆振兴主题为代表的区域经济类主题受市场追捧。事件性主题爆发多发生于公众广泛关注之后，目前主题相关个股远未反应新区规划落地预期。

总体而言，雄安新区目前只是初步构想，官方表述非常简略，具体规划尚未出台。后续国家部委分支机构或企事业单位实质性迁入、重要建设项目开工、配套政策出台、国家领导人考察与讲话等，都将对主题逻辑构成强化，推动主题持续升温。